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房贷利率有望继续下行 刚需一族购房成本或下降

融360大数据研究院日前发布监测报告显示,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比?#26174;?#19979;降0.35%,连续两月下降

融360大数据研究院日前发布监测报告显示,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比?#26174;?#19979;降0.35%,连续两月下降;同比去年1?#29575;?#22871;房贷款平均利率5.43%,上升4.24%;从城市来看,1月共有7个城市出现下降,较?#26174;?7个城市有所减少,多数城市?#26174;?#20986;现下降后本月保持稳定。

值得注意的是,从各地区政策的新动向来看,建设住房租赁市场的脚步已经加快,专家认为从刚需角度看多重利好明显。同时该报告预测,长期来看,房贷利率有望继续下行,未来刚需购房贷款成本或将下降。

房贷利率连续两月下行

房贷利率走?#24179;?#26399;备受关注。融360监测报告显示,2019年1月在全国35个城市533家银行中,有16家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比3.00%,较?#26174;?#26032;增8家银行分(支)行;有34家银行分(支)行回调利率,占比6.38%,较?#26174;?#20943;少20家;有479家银行分(支)行首套房贷款利率较?#26174;?#25345;平,占比89.87%。

2019年1月全国首套房贷款平均利率最低的城市前十分别为上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、?#26412;?.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。监测的35个城市中,首套房贷款平均利率最高值为武汉6.16%,较?#26174;?#19979;降8BP。

数据显示,首套房贷款执行基准利率上浮10%仍是主流。全国533家银行分(支)行中,有132家银行首套房贷款执行基准利率上浮10%,较?#26174;?#22686;加1家;153家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%,较?#26174;?#20943;少8家;126家银行首套房贷款执行基准利率上浮20%,较?#26174;?#25345;平;38家银行首套房贷款执行基准利率上浮25%,较?#26174;?#20943;少1家;20家银行首套房贷款执行基准利率上浮30%,较?#26174;?#20943;少3家。

首付情况方面较?#26174;?#26410;发生变化,首套房首?#24230;?#25104;的银行占比近八成。值得注意的是,2019年伊始,随着各地差异化信贷政策深入,部?#20540;?#21306;政策性住房存在首付优惠。例如,?#26412;?#22320;区购买商品房首付最低为35%,但是购买共有产权房?#26085;?#31574;性住房首付最低为三成,首付成数降低使得刚需购买门槛相应降低。

利好刚需趋势明显

1月以来,多地对房地产政策进行了调整,主要涉及公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面。?#28304;耍的?#20154;士表示,因城施策在各地政策内容中得到很好体现。

长?#22330;?#20869;蒙古等地公积金贷款政策标准趋于严格。例如,长?#25104;?#35831;公积金贷款条件中将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”,提高了公积金贷款申请的门槛,同时还将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值挂?#22330;?#20869;蒙古要求职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,且账户处于正常缴存状态,不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存,调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额挂?#22330;?/p>

?#30340;?#20154;士表示,各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场,但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响,预计未来将会有更多城市结合自身现状对公积金贷款政策作进一?#38477;?#32454;化调整,确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。

在部?#20540;?#21306;公积金管控趋严的同时,也有部分限购、限售政策出现地区性?#27721;?#35843;整。青岛高新区取消限购,大连市印发《大连市户籍管理若干规定》,取消了“参与积分落户的房屋办理落户后,3年内不得抵押、转让”“落户?#29575;?#21306;满5年可迁主城区”?#35748;?#21046;,并对其他条件进行了相应的?#35759;?#38477;低。

融360大数据研究院分析师李唯一表示,从刚需角度来看,未来整体利好趋势明显。“首先,房屋居住权获取渠道拓宽,随着市场中针对居住需求的供给,通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解;其次,政策性住房如共有产权房的试点成功到推广?#21344;埃?#20026;刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出;最后,随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转,租房以及购房支出的利息成本?#27493;?#38477;低。”李唯一说。

今年房价上涨?#21344;?#19981;大

对于未来楼市走势,中央经济工作会议定调“因城施策”,提法也从“分类调控”改成“分类指导”。地方两会上,?#24247;?#23436;善住房保障体系成为重点工作之一。

?#26412;?#25351;出,2019年要更好解决群众住房问题,完善住房市场体系和住房保障体系,保持房地产市场平稳健康发展;完成1200公顷住宅供地,加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐;出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。福建省指出,要坚持租购并举,?#24179;?#26842;户区改造,加强共有产权住房和租赁房建设,培育住房租赁市场,完善住房保障体系,完成棚户区改造4.5万套。四川省、江?#24080; ?#22825;津市等地也表示,将加强房地产市场监管,健全市场体系和保障体系,增加长期租赁住房供应,大力培育和发展住房租赁市场。

利率方面,融360报告认为,未来整体利率继续回落的可能性较大。“从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看,未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行,具体调整时间以及幅度因城市?#23548;是?#20917;而异,总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。”李唯一表示。

?#36824;?#20013;原地产首席分析师张大伟则认为,春节前后,银行的资金面并未完全宽松,因此,预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。同策研究院总监张宏伟持近似观点,他认为即使利率下调,相对基准利率来说,也是上浮状态。此外,对于一二线大城市来说,房贷利率微调,背后依然是高房价的基调,?#26376;?#24066;的影响微不足道。只有房价真正下降,市场才会好转。

中国银行国际金融研究所研究员李?#28072;康鰨?#23613;管房贷利率下降确实会使得购房者的购房成本降低,在理论上将为房价上涨提供一定的支撑,但由于现阶段市场中的购房需求较弱,叠加今年一二线城市共有产权房、长租房等大量入市,预?#24179;?#24180;房价上涨?#21344;?#19981;大。

据经济参考报






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